포항 힐스테이트 더샵 상생공원 분양가 적정성 및 입지 상세...

안녕하세요이지편입니다.​올해 포항 상생공원 더샵 포항에 처음으로 분양하는 힐스테이트 더샵 상생공원 청약이다가오는 2.5일부터 진행 할 예정입니다.​포항은 중소도시를 대표하는도시 중 하나이며, 현재 미분양이 많고 입주물량도많이 적재되어 있어 부동산 시장의분위기가 아직까지 많이 눌려있는상황입니다.​이런 좋지 않은 상황에 최근 분양시장특성상 분양가 또한 비싸게 나왔는데요​입지 및 분양가 적정성 분석을 통해 힐스테이트 더샵 상생공원이완판 가능성이 있는지 상세히 알아보고자 합니다.​목차는 아래와 같습니다.목차1. 사업개요2. 청약조건3. 청약일정 4. 입지분석 5. 지역시황6. 분양가 적정성 분석7. 자금조달계획8. 결론​그럼 시작합니다.​​사업개요- 위치 : 포항시 남구 대잠동 871(1단지)포항시 남구 대잠동 산81-4(2단지)​- 포항 상생공원 더샵 총 공급규모 : 총 2,667세대(1단지 999세대, 2단지 1,668세대)* 이번 청약은 2단지에 해당하며,1단지는 미예정 임 ​- 2단지 공급규모 : 12개동 총 1,668세대(특별공급 682, 일반공급 986)​- 시공사 : 현대엔지니어링, 포스코이앤씨- 층수 : 최고 35층​- 주차 : 세대당 1.5세대(총 2,544대)​- 입주시기 : 2027년 9월 예정 * 1단지 입주시기는 미정 ​- 부대시설 : 포항 최초 조중식 서비스 및국민체육시설 등 상생공원 예정​​​​청약조건입주자모집공고일('24.1.26일)기준아래의 조건이 충족되어야 합니다.​;​1. 현재 포항시에 거주하거나경북 및 대구지역에 거주하는 자​2. 청약통장 가입기간 및 예치금 충족* 포항 상생공원 더샵 가입기간 : 6개월 이상* 예치금 : 전용 85타입 이하(200만원)전용 102타입 이하(300만원)전용 135타입 이하(400만원)모든면적(500만원)​3. 세대주, 세대원, 주택수 무관 ​4. 전용면적 85이하:가점40% 추첨60%전용면 85초과:추첨100%​현재 포항시 거주자 및 경북/대구거주자 청약 가능하며,청약통장 가입 후 6개월 경과하고모집공고일 당일까지 면적에 맞게예치금이 있다면 1순위 청약 신청가능합니다.​동일 순위 내 경쟁이 있다면포항시 거주자 우선공급합니다.​​​​​청약일정청약일정은 아래와 같습니다.​1. 모집공고일 : 1.26일​2. 특별공급 : 2.5일​3. 1순위 : 2.6일​4. 2순위 : 2.7일​5. 당첨자 발표 : 2.15일​6. 정당계약 : 2.26~29일​청약신청은 해당날에 청약홈홈페이지에서 신청하시면 됩니다.​​​​​입지분석[학군]가장 가까운 초등학교인 포항 상생공원 더샵 대이초가도보로 20분이나 걸려 저학년이 도보통학하기에는 먼 거리에 위치해 있습니다.* 모델하우스 문의 시육교가 건설되어 신호등 없이 통학가능하다고 하나 물리적 거리는 있음​그 외에 이동중 및 학원가도 도보로20분정도 소요됩니다.* 이동중학교는 학업성취도 89.2%로남구에서 상위권 중학교 임​​[교통]포스코 근접 일자리까지는 차량으로20분 안밖으로 이동이 가능하며고속도로 IC까지도 매우 인접하여이동이 용이합니다.​​[상권 등 주요 인프라]포항에는 큰마트가 많지 않지만이마트와 홈플러스 대형마트 2개가2Km 내 위치하고 있으며,포항성모병원 및 포항에스병원 등종합병원도 근처에 위치하고 있어다양한 인프라를 갖추고 있습니다.​다만, 해당 아파트 근처에는상권이 발달되어 있지 않고자체 상가도 그렇게 많지 포항 상생공원 더샵 않은 편이라 상권 이용에 대한 불편함은아쉬운 점입니다.​​​​​지역시황[미분양 및 공급물량]포항의 미분양 수는 '23년 11월 기준 3,746세대로 '23년 1월 약 6,000세대 대비 33%로감소 추세이긴 하나아직까지 미분양이 많이 쌓여있어소진될때 까지 시장 분위기는냉랭할 것으로 예상 됩니다.​ '24년 포항 공급물량은역대최대 수준입니다.포항의 적정 공급물량은약 2,500세대 이나, 24년에는 4.5배많은 11,340세대, '25년에는 1.7배많은 4,200세대로 이 시기에는전세가격이 많이 출렁거릴것으로 예상됩니다.​힐스테이트 더샵 상생공원이입주하는 27년도에는 아직까지공급물량이 없어 현재까지는27년에 전세 맞추기는 수월 할 것으로보입니다.​​​​분양가 적정성 분석타입분양가(중층)확장비세대수84A5.55억원무상97384B5.52억원12684C5.55억원1831278.00억원374139P14.83억원6178P19.83억원6계1,668분양가는 중층기준으로 84A타입은 5.5억원127타입은 8억원펜타하우스인 139타입은 14.83억원178타입은 19.83억원이며​발코니 확장비는 포항 상생공원 더샵 무상이며,중도금 60%에 대한 이자도무이자 입니다.* 포항은 중도금=무이자 공식이아직 이어지는 것 같습니다.​가장 최근 포항 도심에 분양한아파트인 포항자이애서턴과환호공원 힐스테이트의전용 84타입 분양가가 5억원 수준을감안하면 5천만원 가량 분양가가비싸게 나왔다고 볼 수 있습니다.​ 물론 2년 전 분양가와 비교시물가상승률을 고려하면 적정하다고볼 수도 있으나,포항자이애서턴과 입주시기는 1년밖에 차이가 안나고5천만원 저렴한 환호공원 힐스테이트는 아직 미분양 상태로분양가가 결코 저렴하다고는볼 수 없다고 판단됩니다.​현재 포항의 대장아파트인포항자이와 비교도 해보겠습니다.구분(만원)포항자이(34평,중층)힐스더샵(34평,중층)시세 (A)43,50055,000완공2018년2027년연식차이9년물가상승률2.5%상승금액 (B)7,8300현재가격 (A+B)53,28855,000저평가Ｖ　​보통 그 지역의 대장이 시세를이끌기 때문에 포항자이의 현재시세로힐스테이트 더샵 상생공원 분양가적정가를 계산해보면,​포항자이 전용 84타입 포항 상생공원 더샵 중층기준현재기준 시세가 4.35억원이며,여기에 연식차이(9년)에 10년 평균 물가상승율(2.5%)을곱해주면 대략적으로 5.3억원이되어야 적정 분양가로 판단됩니다.* 10년 평균 물가상승률은 2%지만최근 물가상승률을 좀더 반영하여2.5%로 반영, 2% 반영시 5.1억원으로 격차는 더 커짐​물론 제가 사용한 방식이 100%맞다고 할 순 없지만분양권 저평가여부 판단하기에는참고사항으로 볼 수 있겠습니다.​​​자금조달계획국평 84타입 기준 필요한 자금은아래와 같습니다.구분내용84A 분양가5.55억원계약금 10%55백만원중도금 60%무이자 적용입주전 필요현금약 55백만원입주시 필요현금(LTV 70%시)약 1.7억원 계약금 10%, 중도금 60%,이자 무이자 적용 조건입니다.​입주전에는 계약금 55백만원에플러스로 옵션비10~20% 현금이필요하며,입주시에는 LTV 70% 가정시계약금 포함 1.7억원 내외 현금이필요합니다.​전매제한 및 거주의무 포항 상생공원 더샵 없어당첨시 분양권 전매 가능하며거주의무 없어 추후 전세 활용할 수도 있습니다.​​​​결론- 입지면에서 교통과 인프라는 우수하나, 초등학교와 상권이 멀다는 점​- 미분양과 공급물량이 여전히 많다는 점​- 가격면에서 최근 분양아파트보다약 5천만원 더 비싸고, 대장아파트와 비교시에도 분양가가 저렴하지 않아시세차익을 기대하기 힘들다는 점​등을 감안했을 때​줍줍 까지가도 완판되기는어렵다고 예상됩니다. 참고로 이 포스팅은 지극히 개인적인기준과 생각을 정리하여 작성한것이므로 절대 추천용도가 아님을알려드립니다.​포스팅 업로드 시점 기준으로작성하였으므로 추후 지표가 얼마든지 달라질 수 있으니이 점 양지 부탁드립니다.​읽어주셔서 감사합니다좋은하루 되세요​© peet818, 출처 Unsplash​