명덕지구 59타입 조합원 매물 명덕이편한세상 대구 남구 재개발
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작성자 Chrissy 작성일24-07-20 19:15 조회103회 댓글0건관련링크
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안녕하세요, .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 배정원입니다.이번 포스팅에서는 부산과 대구의 재개발·재건축 주요단지를 비교해볼까 합니다.간만에 돌아온 부산빠꾸미(조퇴자협이) 단톡방 8월 미션입니다.위 그림을 보시면 아시겠지만 글자로 검색하시는 분 있으실까봐 다시 남깁니다.대구 명덕지구 재개발 / 이편한세상 퍼스트마크1,758세대 비례율 109%조합원 분양가 3.55억권리가 2억, 프리미엄 2.2억, 매수가 4.2억, 이주비대출 1억투자금 3.2억, 추가분담금 1.8억 / 84타입 6억 매수2. 부산 문현3구역 재개발 / BIFC 시그니처 현대·두산 컨소시움2,367세대 비례율 105%조합원 분양가 3.74억권리가 1.7억, 프리미엄 2.2억, 매수가 4억, 이주비대출 1.14억투자금 2.84억, 추가분담금 2억 / 84타입 6억 매수3. 안락1구역 재건축 / 안락 푸르지오1,481세대 비례율 100%조합원 분양가 3.45억권리가 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 1.9억, 프리미엄 1억, 매수가 2.9억, 이주비대출 1억투자금 1.5억, 추가분담금 2억 / 84B타입 4.9억 매수4. 우암1구역 재개발 / 해링턴 마레2,204세대 비례율 101프로조합원 분양가 2.7억권리가 1.6억, 프리미엄 3.5억, 매수가 5.1억, 이주비대출 1억투자금 4억, 추가분담금 1.1억 / 84A타입 6.2억 매수입지 비교명덕역 이편한세상(명덕지구 재개발)은 명덕역 초역세권 평지 대단지 아파트로 1호선과 3호선을 모두 이용할 수 있는 요지에 위치하고 있습니다.게다가 영선초등학교도 초품아 수준이고 중구에 위치하고 있지만 수성구와 매우 근접하여 학원가 이용도 편한 입지입니다.또한 대구에서 가장 좋은 대학병원인 영남대학교 병원도 가까운 거리에 있어 교통, 교육을 모두 잡을 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 수 있습니다.BIFC 시그니처(문현3구역)는 초중고를 모두 품고 있는 것이 입지의 가장 큰 장점입니다.부지가 부메랑의 모양으로 길게 배치되어 있어 지하철은 국제금융센터·부산은행역과 문현역 양쪽을 다 이용할 수 있습니다. 그러나 아파트 자체가 경사가 높은 곳에 위치하고 있어 도보 접근성은 지도에서 보기보다 조금 떨어지는 편입니다. 남쪽으로 북항을 바라볼 수 있는 위치였으나, 바로 아래에 있는 문현 베스티움이 딱 가로막는 형국이라 아쉬움이 있습니다.안락 푸르지오(안락1구역 재건축)는 바로 앞에서 본 문현3구역과 마찬가지로 초중고를 모두 끼고 있는 점이 가장 큰 입지적 장점입니다.지하철은 인근에 위치하지 않고 동해선은 안락역 또는 원동역을 1km정도 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 걸어나가면 이용할 수 있습니다. 부산시에서 역점사업으로 추진하고 있는 센텀2지구 개발예정지와 인접하여 수혜를 기대할 수 있는 위치입니다.해링턴 마레(우암1구역)는 초등학교를 끼고 있고 북항 뷰가 나오는 아파트란 점이 가장 큰 특징입니다. 지하철은 거리가 멀고 아파트가 경사지에 위치하고 있어서 도보로 이용하기는 어렵습니다.동배치를 아직 구체적으로 확인하지 못했지만 조합원일 경우에 동호수에 따라 희비가 갈릴 수 있는 아파트라고 생각합니다.투자 특이사항위 4개 재개발 재건축 구역은 소위 말하는 1급지는 아닙니다.2~3급지에 해당하는 입지이므로 투자에 각별히 유의해야 합니다.빠꾸미 선생님이 조건으로 걸어주신 비례율 부분도 완판이 되었을 경우를 가정한 것이니까요.그런 의미에서 각각 구역들의 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 특이사항을 한번 언급하고 지나가겠습니다.1. 명덕역 이편한세상대구지역의 분양권 시장은 입지가 좋고 나쁘고를 떠나서 폭망했습니다. 명덕역 이편한세상도 원래는 2023년 2월 분양을 하려다가 5월로 미루고, 그게 또 지금 9월 예정이라고 되어있지만 어떻게 될지는 아무도 모르는 상황입니다.대구가 요즘 반등하고 있다는 소문이 있지만 과연 분양까지 훈풍이 불어올지 아직 쉽게 예측할 수 없으며 여전히 대구는 공급과잉 상황입니다. 2. BIFC 시그니처부산은 아직 분양시장은 나쁘지 않습니다.최근 우암2구역, 대연3구역의 완판으로 분양권에 대한 관심이 높은 상황이며,BIFC 시그니처 같은 경우에는 인근에 있는 서면아이파크, 롯데캐슬레전드 등 시세를 리딩해줄 수 있는 잘팔리는 아파트들이 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 있으므로 그런 부분에서는 안전합니다.현재 가격인 6억은 주변 아파트 시세에 비하면 어느정도 마진을 기대할 수 있습니다.3. 안락 푸르지오사업 지연이 리스크였지만 현재는 해소가 되어 사업이 다시 진행 예정이라고 합니다.혜화여고, 충렬고 둘 다 부산에서 이름있는 고등학교로 남자아이와 여자아이를 모두 인근에서 초중고를 다 보낼 수 있다는 점은 정말 엄청나게 큰 장점입니다.살짝 언급했지만 센텀2지구 개발로 첨단산업단지가 만들어질 예정입니다. 직주근접 + 교육을 특징으로 하는 아파트로 미래가치가 꽤 있다고 생각됩니다.그럼에도 불구하고 워낙 낙후된 지역이라 주변에 시세를 리딩할만한 아파트가 없습니다.그러므로 구축이지만 비교대상으로 안락 뜨란채, 안락SK뷰 정도를 고려할 수 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 있습니다.어쨌든 구축밭에 브랜드 신축으로 어느정도 수요는 가지고 갈 것으로 기대됩니다.4. 해링턴 마레북항뷰 하나를 가지고 가는 아파트인데 부지 생김새나 오션 파라곤의 앞자리 선점을 고려했을 때 마이너스 요소가 좀 있습니다.그래도 북항+부산항대교가 나오는 동호수를 뽑는다면 충분한 수익을 기대할 수 있습니다.또 하나 주의점은 현재 분양가를 2천만원 초반으로 보고 있다고 합니다.완판 여부에 대해 많은 고민이 필요하다고 생각됩니다.북항뷰가 제대로 나오는 물건들은 어차피 조합원들이 가지고 갈건데 과연 일반분양자들이 뷰가 제대로 안나오는 물건들을 그 돈주고 들어갈지 의문이네요.재재 투자에 있어서는 미분양에 대한 부분들을 고려하지 않을 수 없습니다.북항3단계 재개발, 우암선, .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 엑스포 부지 뭐 이런 호재들을 많이 가따붙이고 있는데요.확정되지 않은 호재는 기대하고 투자하는거 아닙니다.투자비용 대비 기대수익각 아파트별 입지와 특이사항을 모두 종합하여 저 나름대로 목표수익을 정했습니다.그래도 이건 미션이니까.. 일단 완판이 되었다고 가정을 하고 잡았으니 실제와는 다를 수 있습니다.또한 그런 점도 고려해서 목표 수익은 약간 보수적으로 잡았다는 점을 이해해주시면 감사하겠습니다.투자 우선순위는 안락1 >문현3 >우암1 >명덕 입니다.부산과 대구의 부동산 시장이 좀 다르게 움직이는 점이 명덕에 마이너스 요소가 되었다고 생각합니다.그래도 솔직히 입지만 가지고 보면 명덕이 가장 낫습니다.저의 개인적인 의견이므로 참고만 하시고 현명한 투자를 기원합니다.이만, 배정원이었습니다.
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