명덕지구 59타입 조합원 매물 명덕이편한세상 대구 남구 재개발

안녕하세요, .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 배정원입니다.​이번 포스팅에서는 부산과 대구의 재개발·재건축 주요단지를 비교해볼까 합니다.​간만에 돌아온 부산빠꾸미(조퇴자협이) 단톡방 8월 미션입니다.위 그림을 보시면 아시겠지만 글자로 검색하시는 분 있으실까봐 다시 남깁니다.​대구 명덕지구 재개발 / 이편한세상 퍼스트마크1,758세대 비례율 109%조합원 분양가 3.55억권리가 2억, 프리미엄 2.2억, 매수가 4.2억, 이주비대출 1억투자금 3.2억, 추가분담금 1.8억 / 84타입 6억 매수​2. 부산 문현3구역 재개발 / BIFC 시그니처 현대·두산 컨소시움2,367세대 비례율 105%조합원 분양가 3.74억권리가 1.7억, 프리미엄 2.2억, 매수가 4억, 이주비대출 1.14억투자금 2.84억, 추가분담금 2억 / 84타입 6억 매수​3. 안락1구역 재건축 / 안락 푸르지오1,481세대 비례율 100%조합원 분양가 3.45억권리가 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 1.9억, 프리미엄 1억, 매수가 2.9억, 이주비대출 1억투자금 1.5억, 추가분담금 2억 / 84B타입 4.9억 매수​4. 우암1구역 재개발 / 해링턴 마레2,204세대 비례율 101프로조합원 분양가 2.7억권리가 1.6억, 프리미엄 3.5억, 매수가 5.1억, 이주비대출 1억투자금 4억, 추가분담금 1.1억 / 84A타입 6.2억 매수​입지 비교명덕역 이편한세상(명덕지구 재개발)은 명덕역 초역세권 평지 대단지 아파트로 1호선과 3호선을 모두 이용할 수 있는 요지에 위치하고 있습니다.​게다가 영선초등학교도 초품아 수준이고 중구에 위치하고 있지만 수성구와 매우 근접하여 학원가 이용도 편한 입지입니다.​또한 대구에서 가장 좋은 대학병원인 영남대학교 병원도 가까운 거리에 있어 교통, 교육을 모두 잡을 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 수 있습니다.BIFC 시그니처(문현3구역)는 초중고를 모두 품고 있는 것이 입지의 가장 큰 장점입니다.​부지가 부메랑의 모양으로 길게 배치되어 있어 지하철은 국제금융센터·부산은행역과 문현역 양쪽을 다 이용할 수 있습니다. ​그러나 아파트 자체가 경사가 높은 곳에 위치하고 있어 도보 접근성은 지도에서 보기보다 조금 떨어지는 편입니다. ​남쪽으로 북항을 바라볼 수 있는 위치였으나, 바로 아래에 있는 문현 베스티움이 딱 가로막는 형국이라 아쉬움이 있습니다.안락 푸르지오(안락1구역 재건축)는 바로 앞에서 본 문현3구역과 마찬가지로 초중고를 모두 끼고 있는 점이 가장 큰 입지적 장점입니다.​지하철은 인근에 위치하지 않고 동해선은 안락역 또는 원동역을 1km정도 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 걸어나가면 이용할 수 있습니다. ​부산시에서 역점사업으로 추진하고 있는 센텀2지구 개발예정지와 인접하여 수혜를 기대할 수 있는 위치입니다.해링턴 마레(우암1구역)는 초등학교를 끼고 있고 북항 뷰가 나오는 아파트란 점이 가장 큰 특징입니다. ​지하철은 거리가 멀고 아파트가 경사지에 위치하고 있어서 도보로 이용하기는 어렵습니다.​동배치를 아직 구체적으로 확인하지 못했지만 조합원일 경우에 동호수에 따라 희비가 갈릴 수 있는 아파트라고 생각합니다.​투자 특이사항위 4개 재개발 재건축 구역은 소위 말하는 1급지는 아닙니다.2~3급지에 해당하는 입지이므로 투자에 각별히 유의해야 합니다.빠꾸미 선생님이 조건으로 걸어주신 비례율 부분도 완판이 되었을 경우를 가정한 것이니까요.​그런 의미에서 각각 구역들의 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 특이사항을 한번 언급하고 지나가겠습니다.​1. 명덕역 이편한세상대구지역의 분양권 시장은 입지가 좋고 나쁘고를 떠나서 폭망했습니다. 명덕역 이편한세상도 원래는 2023년 2월 분양을 하려다가 5월로 미루고, 그게 또 지금 9월 예정이라고 되어있지만 어떻게 될지는 아무도 모르는 상황입니다.대구가 요즘 반등하고 있다는 소문이 있지만 과연 분양까지 훈풍이 불어올지 아직 쉽게 예측할 수 없으며 여전히 대구는 공급과잉 상황입니다. ​2. BIFC 시그니처부산은 아직 분양시장은 나쁘지 않습니다.최근 우암2구역, 대연3구역의 완판으로 분양권에 대한 관심이 높은 상황이며,BIFC 시그니처 같은 경우에는 인근에 있는 서면아이파크, 롯데캐슬레전드 등 시세를 리딩해줄 수 있는 잘팔리는 아파트들이 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 있으므로 그런 부분에서는 안전합니다.현재 가격인 6억은 주변 아파트 시세에 비하면 어느정도 마진을 기대할 수 있습니다.​3. 안락 푸르지오사업 지연이 리스크였지만 현재는 해소가 되어 사업이 다시 진행 예정이라고 합니다.혜화여고, 충렬고 둘 다 부산에서 이름있는 고등학교로 남자아이와 여자아이를 모두 인근에서 초중고를 다 보낼 수 있다는 점은 정말 엄청나게 큰 장점입니다.살짝 언급했지만 센텀2지구 개발로 첨단산업단지가 만들어질 예정입니다. 직주근접 + 교육을 특징으로 하는 아파트로 미래가치가 꽤 있다고 생각됩니다.그럼에도 불구하고 워낙 낙후된 지역이라 주변에 시세를 리딩할만한 아파트가 없습니다.그러므로 구축이지만 비교대상으로 안락 뜨란채, 안락SK뷰 정도를 고려할 수 .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 있습니다.어쨌든 구축밭에 브랜드 신축으로 어느정도 수요는 가지고 갈 것으로 기대됩니다.​4. 해링턴 마레북항뷰 하나를 가지고 가는 아파트인데 부지 생김새나 오션 파라곤의 앞자리 선점을 고려했을 때 마이너스 요소가 좀 있습니다.그래도 북항+부산항대교가 나오는 동호수를 뽑는다면 충분한 수익을 기대할 수 있습니다.또 하나 주의점은 현재 분양가를 2천만원 초반으로 보고 있다고 합니다.완판 여부에 대해 많은 고민이 필요하다고 생각됩니다.북항뷰가 제대로 나오는 물건들은 어차피 조합원들이 가지고 갈건데 과연 일반분양자들이 뷰가 제대로 안나오는 물건들을 그 돈주고 들어갈지 의문이네요.재재 투자에 있어서는 미분양에 대한 부분들을 고려하지 않을 수 없습니다.북항3단계 재개발, 우암선, .이편한세상 명덕역 퍼스트마크 엑스포 부지 뭐 이런 호재들을 많이 가따붙이고 있는데요.확정되지 않은 호재는 기대하고 투자하는거 아닙니다.투자비용 대비 기대수익각 아파트별 입지와 특이사항을 모두 종합하여 저 나름대로 목표수익을 정했습니다.​그래도 이건 미션이니까.. 일단 완판이 되었다고 가정을 하고 잡았으니 실제와는 다를 수 있습니다.​또한 그런 점도 고려해서 목표 수익은 약간 보수적으로 잡았다는 점을 이해해주시면 감사하겠습니다.​​투자 우선순위는 안락1 &gt문현3 &gt우암1 &gt명덕 입니다.​부산과 대구의 부동산 시장이 좀 다르게 움직이는 점이 명덕에 마이너스 요소가 되었다고 생각합니다.​그래도 솔직히 입지만 가지고 보면 명덕이 가장 낫습니다.​저의 개인적인 의견이므로 참고만 하시고 현명한 투자를 기원합니다.​이만, 배정원이었습니다.