엄궁3구역 재개발 더샵 리오몬트 분양임박 청약정보

안녕하세요. 엄궁3구역 더샵 리오몬트 정성헌 세무사입니다.오늘은 부산광역시 사상구에 소재한, 더샵 리오몬트 조합원입주권 및 분양권 관련 세금에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 아래 내용은 원칙적인 사항을기반으로 작성된 것으로서,제가 모든 내용을직접 작성하고 있습니다.그리고 구체적인사실관계에 따라판단사항이 달라질 수 있음을유의하시기 바라며,정확한 내용은 상담을 통해상의하여 진행하시길권고드립니다.세무사 정성헌더샵리오몬트1. 주소 : 부산광역시 사상구엄궁동 132번지 일원2. 규모 : 총 11개동 /지하 3층 ~ 지상 29층3. 시공사 : 엄궁3구역 더샵 리오몬트 포스코이앤씨4. 총 세대수 : 1,305세대(조합원 370세대,일반 분양 866세대,임대 66세대 등)5. 일반 분양 당첨자 발표일 :24.7.16일6. 입주예정일 :27.6월더샵 리오몬트사업 진행경과(엄궁3구역)(재개발)일자내용비고07.1.10일정비구역지정일자​08.08.13일사업시행계획인가​19.6.5일관리처분계획인가종전 주택 →조합원입주권권리 변환(양도소득세 등국세)19.6.5일이후주택멸실일종전 주택 →조합원입주권권리 변환(취득세 등지방세)24.07.08일~24.07.10일일반분양청약신청일​24.07.16일일반분양당첨자발표일분양권취득일자(양도소득세)(전매제한 6개월)24.07.29일~24.07.31일일반분양계약체결일분양권취득일자(취득세)27.6월입주예정일조합원입주권및 분양권→ 신축 주택일반 분양권자의세금 관계 일반 분양권자란, 해당 엄궁3구역 재개발구역의 조합원이 아니라, 일반 청약을 통해 당첨된 분양권자 및 해당 분양권을 전매를 통해 매수한 사람 또는 엄궁3구역 더샵 리오몬트 증여받은 사람을 의미합니다.일반 분양가 일반 분양가는 4.5억 ~ 5.9억 수준(전용 59㎡ ~ 84㎡)이며, 총 866세대가 일반 분양됩니다.분양가 및 공급세대수(청약홈)[입주자모집공고문]분양권 당첨 또는 전매(매매 or 증여)에 따른 취득세 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이기 때문에, 해당 분양권을 매매 또는 증여하는 시점에 그에 따른 취득세는 발생하지 않습니다. 다만, 분양권을 취득한 시점을 기준으로 주택수를 판정하여 아파트 입주 엄궁3구역 더샵 리오몬트 시점에 낼 취득세 중과세율이 결정되므로, 주택수 산정에 유의하셔서 진행하시길 권고드립니다.구분분양권에 의한 주택 완공에 대한 취득세취득세 납부시점신축 아파트 잔금지급일 + 60일 내​주택수 판정기준일청약 당첨자 : 분양권 계약체결일(24.7.29일 ~ 7.31일)분양권 매수자 : 분양권 매입 잔금지급일분양권 수증자(증여받은자) : 증여계약일 예를 들면, 분양권 당첨자의 경우, 분양권 계약 체결 시점에 해당 분양권(1주택) + 다른 2주택이 있다고 가정하면, 3주택자에 엄궁3구역 더샵 리오몬트 해당하여 향후 아파트 입주시점에 3주택자 중과 취득세율인 8.4% ~ 9.0%의 고세율이 적용됩니다. 또한, 분양권을 체결한 이후에, 다른 2주택을 처분하더라도 분양권 계약 체결시점에 이미 3주택이었기 때문에, 아파트 입주시점에 1주택만 남더라도 3주택자 중과 취득세율 8.4% ~ 9.0%의 고세율이 적용됩니다.일반분양권자 취득세 계산실=(분양가 + 옵션가액 +- 프리미엄)*취득세율[취득세율표]구 분전용면적취득세율합계1주택자 및비조정2주택자(6억 이하)85㎡이하1.1%85㎡초과1.3%1주택자 및비조정2주택자(6억 초과 ~ 9억이하)85㎡이하1.1~3.3%85㎡초과1.3~3.5%1주택자 및비조정2주택자(9억 초과)85㎡이하3.3%85㎡초과3.5%비조정3주택자85㎡이하8.4%85㎡초과9.0%비조정4주택이상자85㎡이하12.4%85㎡초과13.4%조합원 세금 엄궁3구역 더샵 리오몬트 관계 조합원 중, 관리처분계획인가일인 19.6.5일 전에 종전 주택을 매수하신 분들은 원조합원에 해당하고, 그 이후에 조합원입주권을 매수하신 분들은 승계조합원에 해당합니다.구분원조합원승계조합원양도소득세관리처분계획인가일(19.6.5일)이전 종전주택 매수자관리처분계획인가일(19.6.5일)이후 조합원입주권 매수자조합원입주권 취득세(매매, 증여) 조합원입주권을 매매 또는 증여하는 경우에 적용되는 취득세율은 아래와 같습니다. 주택이 멸실된 상태에서의 조합원입주권에 대해 취득세에서는, 토지를 매매 또는 증여하는 것으로 판단합니다.구분과세표준취득세율비고매매취득세권리가액 + 프리미엄4.6%향후 주택 완공시,추가 분담금신축주택 취득세 납부(분담금*2.96%~3.16%)(다주택자 엄궁3구역 더샵 리오몬트 중과세 무관)증여취득세권리가액 + 프리미엄(시세가 없을 경우,개별공시지가 적용)4.0%조합원입주권 양도소득세 원조합원의 경우, 조합원입주권 상태로 양도하시더라도 관리처분계획인가일인 19.6.5일 기준, 비과세 요건(2년 이상 보유 + (주택 취득 당시, 조정지역인 경우) 2년 이상 거주)을 충족할 경우에는 1세대1주택 비과세 적용이 가능합니다.​ 그러나, 승계조합원의 경우, 조합원입주권 상태로 양도하시는 경우에는 분양권자와 유사하다고 보시면 되는데, 비과세 적용 및 장기보유특별공제 적용이 불가능합니다. 즉, 엄궁3구역 더샵 리오몬트 아파트 사용승인일부터 2년 이상 보유(조정지역은 2년 이상 거주요건 포함)해야 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다는 점, 참고하시기 바랍니다.구분원조합원승계조합원조합원입주권양도1세대 1주택비과세 가능(요건 충족시)비과세적용 불가주택수포함 여부포함포함보유기간계산종전주택취득일~입주권양도일입주권취득일~입주권양도일장기특별공제계산종전주택취득일~관리처분계획인가일적용 불가신축주택양도시보유기간종전주택취득일~아파트양도일아파트사용승인일~아파트양도일[조합원입주권 양도소득세율]보유 기간양도소득세(세율)1년 미만70%(국세) + 7%(지방세)1년 이상60%(국세) + 6%(지방세)2년 이상기본세율(6 ~ 45%)오늘 제가 전해드릴 내용은 여기까지입니다.늘 댁과 하시는 일에, 행복과 평안이 가득하시길 진심으로 바라겠습니다.세무사 정성헌 드림부산광역시 동구 조방로34번길 1 ST빌딩 엄궁3구역 더샵 리오몬트 7층 702호​