대구 대명자이 그랜드시티 아파트 공급조건

안녕하세요. 대명 자이 그랜드시티 플플입니다.지난 6월의 반 정도 되는 기간 동안, 투자 원칙을 재정비하고저의 투자 원칙에 따라 지역을 선정하고 미분양에 따라 분양권의 프리미엄이 어떻게 변하는지 살펴보았는데요,​오늘부터는 지역 별로 관심이 가는 분양권을 분석해보도록 하겠습니다.​그래서 최종 목표는​향후 입주물량이 적어 미분양이 0이 되는 시점을 분양권 상태로 지나갈 수 있는2027년(늦어도 2026년) 이후 입주 단지를 찾아보는 것 입니다.​오늘은 먼저 대구입니다.​​​대구광역시 입주 물량​대구광역시는 2020년부터 적정수요를 넘어서는 공급이 이루어졌고특히 2022년은 2배에 가깝게, 2023년, 2024년은 적정수요의 2배가 훌쩍 넘는 과공급 시기였습니다.​이에 2022년부터 미분양이 급격하게 상승하여서 미분양 대명 자이 그랜드시티 수치 자체가 수요보다도 많았고현재는 고점대비 약간 하락한 모습을 보입니다.​그래도 2025년과 2026년은 입주 물량이 안정화되는데, 2027년은 수요와 비슷한 수준입니다.​​​미분양이 발생한 단지들이 꽤 많고요, 2023년 준공된 곳들도 있습니다.미분양 아파트 중 입주시기가 2026년 인 아파트 위주로 살펴보면 구와 상관없이 미분양 단지들이 보입니다.​과거 미분양 및 분양권 프리미엄이전 포스팅에서 대구광역시 미분양과 프리미엄의 관계를 살펴본 적 있습니다.안녕하세요. 플플입니다. 지난 포스팅에 이어서 오늘도 미분양에 따라서 분양권의 시세가 변화했던 과거를 ...초이멘토님꼐서 대구는 분지지역이라 다른 지역과의 상호 영향이 덜한, 비교적 정직한 지역이라고 말씀해주셨는데요,미분양이 대명 자이 그랜드시티 감소하는 시점에서는 확실히월배아이파크나 범어e편한과 같이 1억, 1.5억씩 오르는 모습을 보입니다.​미분양이 0인 구간에 분양권을 소유하고 있는지 확인하고 싶은데요,과거 미분양이 소진된 속도를 보았을 때 큰 차이가 없다면 2026년 상반기에는미분양이 소진된다고 예측해볼 수 있습니다.그렇다면 2026년이 지나서 입주하는 단지를 찾아야 하는데,현재, 대구에서 27년 입주는 찾기 어렵고그래도 26년 이후 단지들 위주로 살펴보겠습니다.​- 달서푸르지오시그니처(26년 3월)- 힐스테이트동대구센트럴(주)(26년 4월)- 대명자이그랜드시티(26년 4월)달서푸르지오시그니처 (미분양)1. 위치: 대구 달서구 본리동죽전역에서 도보 23분을 걸어오면 있습니다.덕인초와는 길을 건너야 하지만 아주 멀지는 않습니다.본리동, 장기동 학원가를 도보로 이용할 수 있습니다.​2. 대명 자이 그랜드시티 세대 수: 993세대 (일반 분양 993세대)3. 분양가: 5.9억~6.3억(확장비 약 1800만 원)4. 호가: 5.5억~6.8억 ( P -2000~+3000)5. RR: 84A타입(맞통풍가능), 103동 3호라인, 104동 4호라인출처:인생곰부님 분양권분석레포트이라고 하고 넘어가지 않고저는 5분 안에 정확하게 찾지 못했으므로다른 동, 호수도 한 번 비교해보면서달서푸르지오시그니처 RR을 공부해보고 지나가겠습니다.출처:부자겸님블로그/리치온초이멘토님​일단 맞통풍이 가능한 84A타입 중, 104동 1호라인과 105동 1호라인, 3호라인은단지 배치도만 보아도 앞, 옆 동에 가려질 것이 보입니다.​- 그렇다면 101동 1호라인과 3호라인, 102동 2호라인과 4호라인, 103동 1호라인,은요?1) 101동 1호라인2) 101동 3호라인3) 102동 2호라인4) 102동 4호라인5) 103동 대명 자이 그랜드시티 1호라인​- RR인 103동 3호라인, 104동 4호라인1) 103동 3호라인2) 104동 4호라인확실히 RR동과 아닌 동들의 뷰가 차이가 큽니다.단지배치도와 함께 지도에서 주변을 보면서RR동을 찾는 연습을 계속 해야될 것 같습니다.요렇게 위성지도를 같이보니 조금 더 이해가 잘 됩니다.​6. 특징: 계약금 5% , 중도금 무이자7. 인근 기축과 비교: 달서sk뷰(1196세대, 2024년 6월) 5.2억~5.9억8. 투자금: 103동 RR 기준30,445,000(계약금5%)+3,550,000(확장비20%)+1,160,000(각방에어컨옵션20%)+30,000,000(P)=65,155,000원힐스테이트동대구센트럴 (미분양)1. 위치: 대구 동구 신천동동대구역에서 큰 길을 따라 쭉 내려오면 있습니다.(네이버지도 기준 도보 20분 내외)신천초와는 거리가 조금 있는 편이에요.​범어 학원가는 도보로 이용가능하겠고,수성구 학원가는 라이딩이 대명 자이 그랜드시티 필요합니다.​2. 세대 수: 481세대 (일반 분양 481세대)3. 분양가: 5.97억~5.99억(확장비 약 3700만 원)4. 호가: 5.87억~6.47억 (p -1100~+1300)5. RR: 84A타입(맞통풍 불가능), 102동, 103동 3호라인84D가 맞통풍은 가능하지만​6. 특징: 계약금 10% , 이자후불제7. 인근 기축과 비교: 더샵디어엘로(1120세대, 2024년 4월) 5.8억~6.3억8. 투자금: 계약금 10% + 확장비 10% + P + 중개수수료RR인 102동, 103동 기준으로 계산해보겠습니다.- 102동 남서향 완전 RR층은 매물로 나와있지 않지만 그래도 중층인 곳은P가 1200에 나와있습니다. 계산해보면 (중개수수료 제외)계약금 약 6천 + 옵션 370 + P 1200 만 대명 자이 그랜드시티 원​​​대명자이그랜드시티 (미분양)1. 위치: 대구 남구 대명동2호선 반고개역에서 도보 21분,3호선 남산역에서 도보 24분 거리입니다.성남초등학교는 바로 길 건너 편에 있고굿모닝병원을 끼고 있는 병세권입니다.​주변에 학원가가 없는 점이 아쉽습니다.​2. 세대 수: 2203세대 (일반 분양1501세대)3. 분양가: 5.58억~5.65억(확장비 약 655만 원)4. 호가: 5.65억~5.78억 (P -500~+1000)5. RR: 84A타입(맞통풍 가능), 107동 5호라인,6. 특징: 계약금 10% , 이자후불제7. 인근 기축과 비교: 두류파크KCC스위첸(785세대, 2022년 11월) 4.6억~5.3억8. 투자금: 계약금 10% + 확장비 10% + P + 중개수수료-현재 107동 매물은 없었고, 굿모닝병원의 이전 이야기가 있어서 이를를 대명 자이 그랜드시티 고려하여 108동 매물로 계산해보자면이렇게 약 6천 5백만 원이 필요한데, P는 약간 조정가능해보입니다.​​​미분양아파트들이긴 하지만RR은 P가 붙고 있는 듯 보입니다.현재 기준 투자금만 정리해보자면면힐동센은 7천만원 대, 달서푸르지오와 대명자이는 6천만원 대가 필요합니다.​1억이 안되는 투자금으로우리나라의 광역시에 최신축 아파트를 고려해볼 수 있다는 것이분양권의 매력인 것 같습니다​만​입주까지 2년 정도의 시간 밖에 남지 않아서 투자하기에는 고민이 필요하겠습니다.3년은 조금 안전하게 느껴지는데, 2년도 남지 않은 분양권을 손대기에는아직 저는 너무 쪼렙입니다ㅠㅠ​어쨋든만약 과거의 흐름대로26년 상반기에 미분양이 소진되고, 오늘 분석해보았던 아파트들이 입주 직전이 되면,P가 얼마나 더 올라갈지 대명 자이 그랜드시티 궁금해집니다.​​​